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Niedersächsische Mieterschutzverordnung

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) ermöglicht den Landesregierungen, durch Rechtsverordnung Gebiete festzulegen, in denen die die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist. In diesen Gebieten gelten besondere Mieterinnen- und Mieterschutzregelungen.

Die Niedersächsische Landesregierung hat von der Ermächtigung Gebrauch gemacht und am 8. November 2016 die Verordnung zur Festlegung des Anwendungsbereichs bundesrechtlicher Mieterschutzvorschriften (Niedersächsische Mieterschutzverordnung) erlassen. Die Verordnung ist am 1. Dezember 2016 in Kraft getreten (Nds. GVBl. S. 252).

Bei den festgelegten Gebieten handelt es sich um die Städte Borkum, Braunschweig, Buchholz in der Nordheide, Buxtehude, Göttingen, Hannover, Langenhagen, Leer, Lüneburg, Norderney, Oldenburg, Osnabrück, Vechta und Wolfsburg sowie die Gemeinden Baltrum, Juist, Langeoog, Spiekeroog und Wangerooge. In diesen 19 Städten und Gemeinden gilt der Wohnungsmarkt als angespannt. Die Auswahl erfolgte nach einer Analyse der Investitions- und Förderbank Niedersachsen (NBank).

Folgende Regelungen gelten in den 19 ausgewiesenen Kommunen:

  • Mietpreisbremse (§ 556d BGB)

    Bei der Wiedervermietung von Wohnraum darf die neue Miete höchstens um zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Dies gilt nicht für Wohnraum, der nach dem 1. Oktober 2014 erstmals genutzt und vermietet wird sowie für die erste Vermietung nach umfassender Modernisierung. Eine höhere Miete kann nur dann verlangt werden, wenn diese bereits von der Vormieterin oder dem Vormieter geschuldet wurde. Umlagefähige Modernisierungskosten (z. B. zur Energieeinsparung) können zusätzlich mit einem Anteil von 11 Prozent bis zu drei Jahre rückwirkend auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden.

  • Abgesenkte Kappungsgrenze (§ 558 Absatz 3 Satz 2 BGB)

    Bei bestehenden Mietverhältnissen darf die Miete innerhalb von drei Jahren um nicht mehr als 15 Prozent bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden.

  • Verlängerte Kündigungssperrfrist (§ 577a Absatz 2 BGB)

    Bei der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung, die anschließend veräußert wird, muss die Erwerberin oder der Erwerber der Wohnung eine Sperrfrist von fünf Jahren abwarten. Erst danach darf das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs oder Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gekündigt werden.

    Die Mietpreisbremse und die abgesenkte Kappungsgrenze gelten bis zum 30. November 2021, die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung tritt zwei Jahre später außer Kraft.

Weitere Informationen zur Mietpreisbemse

Der Bundesgesetzgeber hatte mit dem Gesetz zur Einführung der sog. Mietpreisbremse den Ländern die Möglichkeit gegeben, Gebiete zu bestimmen, in den diese gilt, sofern es dort einen „angespannten Wohnungsmarkt“ gibt.

Die damalige Niedersächsische Landesregierung hat von dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Nach sorgfältiger Datenerhebung in Zusammenarbeit mit der Wohnungsmarktbeobachtung der NBank wurden zwölf Kommunen sowie die sieben Ostfriesischen Inseln als Gebiete identifiziert, in denen die Mietpreisbremse gelten sollte.

Diese Gebietskulisse wurde durch die Niedersächsische Mieterschutzverordnung festgelegt, die zum 1. Dezember 2016 in Kraft trat (sog. Mietpreisbremse) und zum 30. November 2021 außer Kraft tritt.

Es wurde auch der Vorgabe des Bundesgesetzes entsprochen, diese Verordnung zu begründen. Diese Begründung wurde – so die Praxis der damaligen Landesregierung – auf Anfrage jeder Bürgerin und jedem Bürger zugänglich gemacht. Ende März 2018 wurde sie ins Internet gestellt.

Zwölf Bundesländer hatten eine Mietpreisbremse eingeführt, ohne die dazugehörige Begründung gleichzeitig zu veröffentlichen.

In sechs Bundesländern wurde diese Praxis von Gerichten beanstandet und die jeweilige Verordnung für unwirksam erklärt.

Es sind die Länder Brandenburg, Baden-Württemberg, Bayern, Hessen, Hamburg und Rheinland-Pfalz.

Nunmehr hat sich auch ein Amtsgericht in Niedersachsen (Amtsgericht Hannover) dieser Auffassung angeschlossen. Es hat sich dabei auf ein höchstrichterliches Urteil des Bundesgerichtshofes vom 17. Juli 2019 berufen, das einen Fall in Hessen entschieden hatte. Der hessische Sachverhalt unterscheidet sich jedoch von dem niedersächsischen insofern, als in Hessen beim Erlass der Verordnung noch keine ausformulierte, abschließende Begründung vorlag. Das war in Niedersachsen anders; es gab die Begründung, aber sie wurde entsprechend der allgemeinen Praxis nicht zusammen mit der Verordnung veröffentlicht, sondern erst später (2018). Deswegen vertritt Niedersachsen die Auffassung, dass das Urteil des Bundesgerichtshofes nicht ohne weiteres auf unsere Mieterschutzverordnung angewendet werden kann, denn ihm lag ein anderer Sachverhalt zugrunde. Der BGH hat im Hessen-Fall zwar entschieden, dass eine spätere Veröffentlichung den formellen Mangel nicht rückwirkend heilt. Er hatte offengelassen, ob eine Heilung für die Zukunft (ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung der Begründung) möglich ist.

Das Amtsgericht Hannover bemängelt, wie der BGH für den hessischen Fall, dass die Begründung zur Verordnung nicht zeitgleich mit dem Verordnungstext veröffentlicht wurde.

Das bedeutet für uns in Niedersachsen:

- Die Niedersächsische Mieterschutzverordnung hat in formeller Hinsicht trotz des Urteils weiterhin Bestand. Verordnungen können nur durch das Bundesverfassungsgericht oder durch das Niedersächsische Oberverwaltungsgericht für generell unwirksam erklärt werden. Sofern ein Zivilgericht im Rahmen eines Streitverfahrens eine Verordnung für unanwendbar hält, wird diese Entscheidung nur im jeweiligen Streitverhältnis zwischen den Parteien wirksam und nicht allgemein verbindlich.

- Auch das Urteil des Bundesgerichtshofs betraf nur im Rahmen eines in Hessen anhängigen Streitverfahrens die Hessische Verordnung.

- Der Bundesgerichtshof hat zudem offengelassen, ob mit einer nachträglichen Veröffentlichung der Begründung, wie in Niedersachsen geschehen, der Mangel für die Zukunft – also ab dem Zeitpunkt der Veröffentlichung – geheilt wird.

- Das Bauministerium war auch nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs von einer für Niedersachsen wirksamen Mietpreisbremse ausgegangen. Das gleiche betrifft die in der Verordnung mit geregelte sog. abgesenkte Kappungsgrenze sowie die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung.

- Durch das Urteil des Amtsgerichts Hannover, das erstmalig in Niedersachsen die Mietpreisbremse für das anhängige Streitverfahren für unwirksam hält, ist durch die Berichterstattung in den Medien eine hohe Verunsicherung in der Bevölkerung hinsichtlich der Wirksamkeit der Verordnung eingetreten.

Wir arbeiten daran, möglichst bald durch den Erlass einer neuen Mieterschutzverordnung die Unsicherheiten zu beheben. Voraussetzung dafür ist eine Datenauswertung zur Wohnungsmarktsituation, die derzeit von der NBank erstellt wird. Auf dieser Grundlage kann die Landesregierung die Gebiete mit angespannten Wohnungsmärkten, für die die Mietpreisbremse, die abgesenkteKappungsgrenze und die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Wohnungsumwandlung gelten werden, neu festlegen. Hierfür ist ein Verordnungsverfahren durchzuführen, das möglichst im Sommer 2020 abgeschlossen sein soll.

Die Mietpreisbremse ist natürlich kein Allheilmittel, aber ein richtiges und wichtiges Instrument , um Auswüchsen bei der Mietenentwicklung entgegenzutreten. Nachdem der Bund das Instrument Mietpreisbremse 2019 klar verbessert hat (u. a. Pflicht zu r Offenlegung der Vormiete), wird damit auch ihre Wirksamkeit erhöht.

Um die Wohnungssituation nachhaltig zu verbessern, ist ein zielgerichteter Wohnungsneubau das wichtigste Mittel. Hierüber besteht Einvernehmen zwischen allen Partnern im „Bündnis für bezahlbares Wohnen in Niedersachsen“. Insbesondere der Neubau für bezahlbares Wohnen steht im Vordergrund. Dementsprechend hat das Land dem sozialen Wohnungsbau in Niedersachsen durch verbesserte Förderbestimmungen und die Bereitstellung zusätzlicher Landesmittel einen kräftigen Schub gegeben.
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